黄埔第一烂尾楼多年无人接盘，松日大楼何去何从？

科学城核心范围烂尾楼—松日总部大楼

最近，有粉丝在黄埔生活汇的群里发图询问：“位于科学城广场附近的那栋烂尾楼到底是什么情况？”小编一看图片，高耸入云的“施工中”高楼正是松日总部大楼，在日新月异的科学城中心显得格外扎眼。在不久前，中国信达一纸公告对高银地产（原松日集团）提起诉讼，又将松日大楼拉到聚光灯下。松日大楼为何烂尾？今天，我们就来聊聊这个开建八年至今还未完工的烂尾楼——松日总部大楼。

▲黄埔生活汇聊天记录及网友实拍图

松日大厦现状及开发历程
松日总部大楼位于广州黄埔区科学城天丰路与揽月路交叉口西南100米处，距离地铁21号线科学城站约1公里，周边有天丰路站、揽月路站等公交车站点，交通较为便利。

▲松日大楼周边环境实拍图

据悉，松日大楼项目地块于2009年8月21日被广州市通领房地产信息咨询有限公司（现已更名为：广州富大房地产开发有限公司，下称“富大地产”）竟得，实际控制人为松日资讯有限公司（香港），成交总价为10222万元，折合楼面地价仅为57元／㎡。与近期出让的一宗同位于科学城核心范围内，楼面地价已经破万的商业地块相比，在开发早期的科学城，松日可以说是“白菜价”进驻。

▲松日大楼项目公司：富大地产（来源：企查查）

▲松日大厦项目地块交易信息

松日大楼占地面积18005㎡，建筑面积203150㎡，包括一栋楼高40层（195米）的北塔楼及一栋21层高（100米）的南塔楼。据说，北塔塔楼还配置有停机坪，其高度将超过200米，另设有地下停车场，可提供1232个停车位。项目集研发、办公、商业于一体，总造价约18.5亿元。
当时松日总部大楼的目标，是打造广州东部地区新地标。根据公开资料显示，2012年7月31日松日总部大楼动工建设，虽然已于2014年7月23日封顶，但2015年即陷入停工窘局；2017年再度动工，但进度非常缓慢，甚至没有施工迹象，持续没多久又再度停工；截止至2020年6月，松日大楼依然停留在2017年的模样。

▲松日大楼工地现状实拍图

▲松日大楼现状实拍图

时过境迁，松日大厦隔壁的“邻居”摩登大道总部大楼早已率先完工，并于2017年底启用，与外墙框架仍然裸露在外的松日大楼形成鲜明对比。

▲松日大楼与摩登大道总部对比图

放眼整个广州东部，在建的新塘的“双子塔”凯达尔广场，以主塔楼楼高46层，最高257米，副塔楼楼高36层，最高202米，早已把松日大楼甩了几条街，松日大楼当年成就广州东部第一高的小目标，早已不复存在。

▲新塘“双子塔”凯达尔广场实拍图

不少网友对松日大楼的来源很是疑惑，网上搜索关于松日大楼的资料，信息依然停留在2015年之前，至于它何时能完工，全部查无所知。鲜为人知的是，这栋大楼背后神秘的主人潘苏通，即松日集团的创始人，曾依靠玩转资本市场的能力积累财富，以千亿的身家位列香港十大富豪之一。松日大楼的建设，也与潘有着紧密的联系，接下来，就来看看潘苏通的成功史。松日主席发家史，转型后热衷建高楼

松日大楼的主人是高银集团董事长潘苏通，1963年出生于广东韶关，在上世纪80年代开始经商。1993年，30岁的潘苏通通过进口组装零件积累原始财富之后，在香港创立了其人生第一家公司——松日集团，以代工生产和销售电子产品为主。2002年，潘苏通收购了一家香港上市公司“英皇科技咨询”，将其更名为“松日通讯控股有限公司”（下称“松日通讯”）。2007年，潘苏通开始转型做投资与地产，松日通讯开始剥离旗下的数码电子产品业务，并更名为“高银地产控股有限公司”（下称“高银地产”），正式转战地产圈。目前，该公司已经私有化，为潘苏通全资拥有。2008年年底，潘苏通又收购了另一家香港上市公司“广益国际”，更名为“高银金融（集团）有限公司”（下称“高银金融”），手握两家上市公司的潘苏通，开始了他的资本运作之路。

高银地产首个项目是位于天津西青高新区的“新京津·高银天下”（下称“高银天下”），总投资700亿。项目建筑面积约189万平方米，包括高银金融117大厦、国际商业中心（CBD）、富国高银住宅项目、国际马球会及其他生活配套设施，可以说是顶尖级别的配置。

▲新京津高银天下效果图

其中117大厦于2008年9月正式开工，共建设117层，其结构高度达596.5米，当时宣称建成后将成为中国第一高楼，仅次于迪拜哈利法塔（832米）的世界第二高楼。也正是这个项目，成功地把潘苏通的身家推高到上千亿。

▲天津117大厦效果图

▲天津117大厦现状图

仅相隔4年，热衷于建设“第一高楼”的潘苏通便打入广州，在广州科学城的核心范围内开始建设松日总部大楼。但是，“第一高楼”的建设之路并不顺利，天津117大厦于2015年9月8日封顶后，就再无下文。而回顾松日大楼的建设历程，几乎与117大厦貉出一丘，两个如此高调的大楼，建设到2015年，都再也没有更新进度。小编查询资料时，有网友透露，在2017年两个项目似乎又开始动工，但持续没多久，又再次停工。松日大楼为何烂尾？

首个房地产项目错误定位，开发压力大。

众所皆知，房地产是一个资金密集、回报期长的行业，新入行的房企一般以小项目试水，积累经验后再逐步进军大项目，并且一开始不会介入商业项目，而是选择能够快速回款的住宅项目。但是，才刚涉足房地产的潘苏通一出手便打破常规，首个项目便是大手笔：以写字楼和商业为主的高银天下，以及以纯写字楼为主的广州松日大楼，违背了一般房地产开发商发展的规律。
首先，作为高银地产旗下首个也是唯一一个地产项目，高银天下位于天津西青高新区，处于天津西南部的郊区，大部分为工厂和荒地，平日人烟稀少，位置比较偏僻。根据规划，天津重点发展的区域为位于天津东部的滨海新区，潘苏通拿下的这块地，显然并不是一块适合开发豪宅的宝地。
▲高银天下位置与滨海新区区位图
其次，高银天下由中央商务区、高级豪华住宅区以及天津环亚国际马球会三部分组成。其中豪宅部分“富国高银”于2013年推出首期产品，提供约700个独栋花园大宅、联排公馆及精品公寓单位，可出售面积达20.88万㎡，售价高达4万元/㎡，而当时富国高银周边的住宅项目定价普遍不高，基本在万元左右徘徊，而别墅则多定价在1.4万-1.6万元之间。根据公开数据显示，自2013年项目的住宅推出后，截至2015年9月，这个项目仅售出12套住宅，总成交金额约为1.2亿元。高银天下的地理位置及远超市场水平的定价，导致项目销售情况并不理想。
至于潘苏通首个房地产项目为什么会看好天津并大规模的投入，也许跟2006年国家的发展战略有关系，当时中央大力支持将天津滨海新区建成全国金融业改革创新的试验区和示范区，拟耗资2000亿在天津滨海新区打造全球最大金融区——于家堡金融区，造就了一拨“滨海新区投资热”。但事实上，天津滨海新区的建设并没有规划中那么美好，十年过去，实际发展与规划仍相距较远，随处可见的空置大楼，于家堡金融区甚至被网友评价为“中国最大的鬼城”，此前过大的投资建设力度和市场实际需求并不匹配，更不用说高银天下能够“蹭到”滨海新区发展的红利。
天津虽有中央规划的区位利好，但没有大规模高端产业的发展，自然没有太多与之相匹配的豪宅目标客户需求。除此之外，尽管销售困难，这个远超天津房价的豪宅楼盘不仅从未降价，也极少对楼盘进行宣传，潘苏通甚至在公开访谈表示，并不急于出售项目，等待区域成熟、地价升值的时候再推出，但是似乎等不到那一天了。
综上可知，高银天下的错误定位，决定了它并不能像传统的房地产开发项目一样，用建好的现房销售回款后，再进行滚动开发。没有住宅现金流的回收，建设高银天下庞大的资金需求无疑给高银地产带来了沉重的债务负担。

没有实业支撑，项目建设全靠股市输血。

松日大楼的建设与高银地产的发展密不可分，转型后的高银地产失去往昔松日电子产品等实业的支撑，开始在内地拿地，松日大楼的项目地块就于2009年通过招拍挂竟得。其转型后的首个财年2008年，高银地产录得纯利6.87亿港元，截止至退市前的2016财年纯利为5.47亿港元，过去几年利润增长普通且业绩并无亮点，收入主要来源为物业销售。

▲高银地产公司年报 

从公司年报看，高银地产在经营现金流方面，除了2016财年为正数外，自上市以来均是负数，代表着高银地产在很大程度上常年现金流不佳。

▲高银地产公司年报 

仅从财务数字看，高银地产的资金状况很难完成天津117项目的投资。而公司年报显示，项目的投资资金主要来自高银地产实控人潘苏通的自有资金和资本市场融资，很少从银行贷款。而潘苏通持有高银地产及高银金融两家上市公司约2/3的股权，这就意味着其个人财富与股市直接挂钩。
根据公开数据，2015年高银地产在117大厦封顶前4个月，便从5.84港元/股暴涨至27.6港元/股，翻了近5倍，高银金融的股价也从10.54元大涨3倍至34.2港元/股，凭借这两家上市公司的高位股价，巅峰时市值达到3000亿港元，给潘带来了2000亿港元的身价。但没过2天，股价开始暴跌，两家公司短短一天内市值蒸发1287亿港元，潘的财富相应缩水800多亿港元。耗资巨大的投入，又缺少住宅销售的现金回款支持，主要依托股市输血的高银天下在股价崩盘后，自然难以为继，甚至会拖垮整个上市公司。相应的，企业市值狂跌，其公司产业和项目必定受损，连带着117大厦与松日大楼也接连停工。

▲高银金融及高银地产股票k线图

耐人寻味的是，在高银的股票开启上涨通道前，潘苏通曾公开表示有将公司私有化的考虑，私有化需要大股东全数买回小股东手上的股权，对投资者来说有一定的溢价利好。潘苏通将其私有化的消息放出后，两只股票成交量明显一度高于此前平均水平，阶段性最高涨幅近500％，随后发生大幅度暴跌。与此同时，如果真的实行私有化的话，其所付出的成本当然也比其所处市值高峰之时大幅度减少。当时在接受媒体采访时，潘曾表示自己并不在乎股价，只在乎公司业绩，令人不禁遐想联翩。最终，高银地产于2017年8月正式私有化退市。

涉及15亿债务，松日大楼股权被质押。

2020年6月12日，中国信达的一纸公告，让松日大楼烂尾的原因，似乎有了些许眉目。

▲中国信达公告图

时间追溯到2015年12月16日，高银地产与中国信达订立股权框架协议，将高银天下项目，即117大厦等在内的相关配套设施作为目标资产，分割至目标公司，并将其100%股权出售给投资方——信达与高银联合设立的合伙企业。

2016年3月1日，中国信达与旗下信风投资、高银地产实控人潘苏通、广东高银（高银地产附属公司）及潘之关联方订立合作框架协议。根据协议内容，各方设立合伙企业，向投资公司提供委托贷款，用于高银地产融资项目有关的股权和债权投资。

高银地产融资项目的总投资规模为180亿元，其中，中国信达及信风投资认缴出资共计90亿元，潘苏通透过全资附属公司广东高银，认缴出资90亿元。投资通过合伙企业“深圳市国威股权投资中心”（下称“深圳国威”）进行，并设立投资公司“深圳市银基宏业投资管理公司”（下称“银基宏业”），通过深圳国威收购银基宏业，向其提供贷款融资，银基宏业收购高银地产项目公司股权的方式，从而达到为其输血的目的。

▲中国信达与各方合作框架股权结构图

 ▲企查查：各方合作框架股权结构图

根据高银地产融资项目的担保及抵押安排其中一项内容，潘苏通将其直接和间接持有的松日资讯等潘之联系人100%的股权向合伙企业提供质押担保。

进一步查询工商资料得知，松日资讯于2016年6月30日，将旗下控股公司富大地产的100%股权质押给深圳国威，出质股权数额为11000万元。这里不妨合理推测，高银地产与中国信达在4年前的融资合作交易中，除了117大厦，松日大楼的项目公司股权也牵涉其中。

当时高银地产预计，扣除开支后，高银地产天津项目融资所得款项净额预计为169亿港元，其中约55亿港元将由公司拨作偿付天津项目未偿付发展成本，约84亿港元用于偿还公司未偿还贷款，30亿港元则用作一般营运资金及特别股息分派。

可以得知，2016年松日大楼项目公司股权被质押后，高银地产获得信达的贷款，虽然融到了一笔巨资，但并未用于松日大楼的继续建设，所以在2017年，松日大楼“稍微”动工后又无下文。小编推测，松日大楼在这场交易里的角色，或许只是潘苏通用来融资的标的，所以没有资金的注入，松日大楼也只能继续“烂尾”。

 ▲松日大厦项目公司股权质押图

按照协议规定，投资公司、高银金控等潘之联系人，将按照委托贷款协议的约定还款，贷款期限三年，按半年度付息，于贷款到期后（2019年）一次性偿还本息及违约金（如有）。

此外，目标资产的计划完工时间为2017年12月31日或之前，倘若目标资产于股权框架协议日期的第三个周年日未能完工，高银地产将须就每日延迟，向投资公司支付对价0.08%的罚款。

退市之后的高银地产，似乎没有备齐债务还本付息的资金，截至目前，投资公司仍未按照委托贷款协议的约定偿还全部本息以及未完工的罚款。同时，小编也查询到松日集团的关联公司都有已被执行的信息。

 ▲松日（高银）公司部分被执行信息

如今，在债务到期不能履行的情况下，中国信达可行使质权，依法将质押的股权作价、拍卖、变卖，就所得价款质权人优先受偿。目前看来，117大厦和松日大楼项目公司股权很有可能会通过司法处置程序执行拍卖，拍卖的价款用于优先偿还中国信达。通过司法处置程序，松日大楼项目公司的债务也将一并会被清理干净。中国信达作为银监会直属的四大资产管理公司之一，具有相当雄厚的实力，如信达接手松日大楼项目公司的股权，这意味着松日大楼或将迎来新的转机。

编者说
让人费解的是，面对烂尾的、债务高筑的“高楼”项目，潘苏通似乎并没有受到任何影响。2017年9月，潘苏通高调斥资25亿买下香港位于深水湾的一座豪宅，位于李嘉诚与包玉刚的豪宅旁边。近几年潘苏通还通过高银金融不断大手笔拿地，一边是不断融资贷款，一边是开启“买买买模式”，但就是没有继续投入到松日大楼这个项目。潘苏通的财富宏图，与科学城中这一尚未完成的“孤独高塔”形成鲜明对比。
如今，潘苏通的“第一高楼梦”已沦为镜花水月，面对中国信达的15亿债务，对自己融资财技信心满满的潘苏通是否又能淡定面对？回顾松日总部大楼，或许只是潘苏通资本运作下的又一个牺牲品。松日大楼何去何从我们不得而知，但作为科学城核心区域内的“地标”，其烂尾的躯壳不仅影响了科学城的整体形象，还占用了宝贵的土地资源。目前，发展飞速的科学城已成为广州开发区最核心的板块，小编衷心希望，松日大楼地块可以尽快迎来新生。
以上只是编者个人观点，各位街坊有相关想法的，欢迎留言参与讨论！

附松日大厦踩盘照片：

▲松日大楼实拍图

▲松日大楼实拍图

▲松日大楼周边实拍图

▲松日大楼周边实拍图

（踩盘图拍摄者：roroyrr）

完

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